PRANDINI, LORENA KWUABARA1
Resumo: Frente a evolução das relações negociais, a hipoteca é um direito real de garantia que protege bens como imóveis, navios ou aeronaves pertencentes ao devedor ou a terceiros. Embora esses bens não sejam entregues ao credor, eles garantem que o credor terá preferência no recebimento do crédito, de tal forma que a hipoteca assumiu grande importância na vida dos povos modernos devido à frequência e à magnitude das transações imobiliárias. Além disso, surgiram novas exigências de garantias reais, como a extensão da garantia hipotecária a bens móveis.
Palavras-chave: hipoteca; imóveis; proteção contratual.
De acordo com o art. 1.473 do Código Civil, podem ser objeto de hipoteca: I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; II – o domínio direto; III – o domínio útil; IV – as estradas de ferro; V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham; VI – os navios; VII – as aeronaves; VIII – o direito de uso especial para fins de moradia; IX – o direito real de uso; X – a propriedade superficiária.
Deste modo, sendo condição natural da hipoteca a acessoriedade, pressupõe ela a existência de uma dívida, à qual adere e busca assegurar. Essa dívida pode ser atual ou futura, condicional, a termo ou pura e simples. A dívida futura ou eventual é frequente na hipoteca legal.
Como inovação, o art. 1.488, §§ 1º a 3º, do Código Civil abre uma exceção ao princípio da indivisibilidade da hipoteca, no caso de o imóvel dado em garantia hipotecária vir a ser loteado ou nele se constituir condomínio edilício, permitindo que os interessados (credor, devedor ou donos) requeiram ao juiz a divisão do ônus, proporcionalmente ao valor de cada uma das partes. Não pode o credor opor-se ao desmembramento, se não houver diminuição de sua garantia.
Cabe mencionar que o desmembramento do ônus hipotecário não exonera o devedor originário de responder com os seus bens pelo restante do débito, se o produto da execução da hipoteca for insuficiente para a solução da dívida e despesas judiciais.
Outrossim, para a validade da hipoteca, exige a lei, além da capacidade geral para os atos da vida civil, a especial para alienar. Apenas as coisas suscetíveis de alienação podem ser dadas em garantia, e “só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese” (art. 1.420, CC). A exigência se justifica porque o bem será levado a venda judicial se a dívida não for paga.
1 Estudante de Direito na Universidade Estadual de Maringá; lorena.kwuabara@gmail.com.
Todavia, algumas restrições de natureza subjetiva à liberdade de hipotecar devem ser lembradas. Isso porque nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta, “gravar de ônus real os bens imóveis” (art. 1.647, I, CC). Cabe ao juiz suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la (art. 1.648, CC).
Assim, a espécie de hipoteca mais comum é a convencional: resulta do acordo de vontades entre o credor hipotecário, que recebe a garantia real, e quem a outorga, que pode ser o devedor principal ou terceiro hipotecante. A hipoteca é, portanto, um contrato solene, que exige também a participação das testemunhas instrumentárias.
Neste sentido, somente com o registro da hipoteca nascerá o direito real. Antes dessa providência, o aludido gravame não passará de um crédito pessoal, por subsistente apenas inter partes; depois do registro, vale erga omnes. Por essa razão, o registro é o momento culminante da hipoteca e que o título e a especialização são os elementos preparatórios ou causais.
Por sua vez, a hipoteca legal é um favor concedido pela lei a certas pessoas. Não deriva, portanto, do contrato, mas é imposta por lei, visando à proteção de algumas pessoas que se encontram em determinadas situações ou que, por sua condição, merecem ser protegidas. É, destarte, a qualidade do credor, e não do crédito, que justifica a sua constituição.
Por fim, a hipoteca judicial, de origem francesa, é hodiernamente de reduzida importância prática. A sua criação foi inspirada no reconhecimento da importância, para a ordem social, de alcançarem efetividade as decisões judiciais. Por intermédio da hipoteca sobre os bens do vencido, a lei assegura ao exequente a satisfação do seu crédito.
Diante do exposto, entende-se que esse instituto é fundamental para salvaguardar o crédito. O cumprimento da obrigação é o objetivo principal, e ao considerar a relação como recíproca, pode haver tanto créditos quanto débitos para todas as partes envolvidas, especialmente no contexto da garantia hipotecária, quando fornecida voluntariamente pelo devedor, ela atua como uma garantia da solvência e do cumprimento da obrigação.
Por isso, a hipoteca constitui importante instrumento de proteção ao crédito, que tutela o credor e visa à segurança jurídica das relações negociais.
Atente-se a tempo!
Referências
BRASIL. Código Civil. Publicada no Diário Oficial da União, Brasília, 10 jan. 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 16 fev. 2023.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Coisas. Coleção Direito Civil Brasileiro, volume 5, 17. Ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2020.