Muitas dúvidas podem surgir no processo de compra de um imóvel, uma vez que envolve uma série de documentos, legislações específicas, pagamentos de taxas e impostos. Um dos termos burocráticos e obrigatórios no momento de compra de um imóvel é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o qual é cobrado conforme a legislação de cada município. O cálculo do referido tributo gerava controvérsia no âmbito judiciário, até que, em decisão recentíssima, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu três teses acerca do cálculo relativo ao ITBI nas operações de compra e venda.
A primeira delas é que a base de cálculo do ITBI seria o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, ou seja, não estando mais vinculada à base de cálculo do IPTU.
A segunda tese é que o valor da transação declarado pelo contribuinte detém a presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.
Por fim, o município não poderia arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
O relator da decisão, ministro Gurgel de Faria, ainda ressalta que a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas, as quais, inclusive, afetam a alienação em hasta pública.
À vista disso, a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, acometido por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, de modo que o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte.
Portanto, para o magistrado, nas condições anteriores, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de maneira unilateral do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos pelos quais apenas demonstrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.
Lorena Kwuabara Prandini
Departamento Bancário e Fiscal